不可不知！拒交物业费的理由真的很少
177起“欠物业费”案，业主们败诉了！
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物业人
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浙江慈溪法院就“业主欠交物业费”类案件情况进行通报。该院去年已审结的有关拒交物业费的817件案件中，除调解成功或物业主动撤诉，其余判决的177件案件均以业主败诉告终。
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房屋漏水物业不管拒交物业费
法院判决：交！
慈溪古塘街道的周先生十几年前购买了一套商品房，入住以来一直按时交纳物业费，但最近却被物业告上法院。
原来，周先生所住的房屋发生渗水现象。于是，他找物业要求予以解决。物业在派人过来查看后，便没了下文。周先生认为物业公司根本就是敷衍自己。
“凭什么物业光收费，不做事情?”越想越生气的周先生选择以拒交物管费的方式“维权”。物业公司多次催讨未果，就将其告上法院。
物业公司称，对周先生反映的问题并不是没有注意到，只是房屋渗水的原因很多，可能由上层邻居装修、建筑质量、管道等公用设施等问题引发，解决起来比较复杂。
经法院调解，最终物业公司与周先生达成一致，并当场交纳了物业费。
车子被刮擦物业不赔拒交物业费
法院判决：交！
佟女士家住慈溪宗汉街道某小区，回家后她会将爱车停放在小区停车位。去年某天，她发现爱车多了道“伤痕”，之后又多次有新发现，她怀疑被小区内其他车辆碰擦到。
由于无法确定是谁干的，窝了一肚子火的佟女士找到小区物业要求赔偿。她认为，自己既然向物业公司交纳了物管费，那物业作为服务单位，对于停放在小区里的车辆就应当妥善看管。
物业公司却不认可佟女士说法，根据两方合同约定，物业公司主要负责小区卫生、绿化、门禁管理等，物业公司并没有义务保障业主车辆不被碰撞、刮擦。
双方各执一词，气急的佟女士干脆拒绝继续交纳物业费。今年初，物业因此起诉至法院，要求佟女士支付。经审理，法院支持物业要求佟女士支付物业费的请求。
家中被盗案件未破拒交物业费
法院判决：交！
慈溪宗汉街道拆迁安置小区的业主王先生，以家中被盗为由，拒交物业管理费。但物业公司将其诉至法院后，被判仍需按约交纳。
王先生说，他们2005年入住该小区，但对小区管理很不满意，曾就小区内卫生环境问题向物业反映，但物业未能处理。
去年3月，他家被盗，损失3万余元，案件至今未破。王先生觉得，是物业未能给业主提供安全的治安环境，应负一定责任。
法院判决后，王先生的妻子对此愤愤不平：“自己家被盗，明明是受害者，反而无理了？”
律师：
业主弄错了法律关系
判决的177件案件，均以业主败诉告终。业主为何老是输？
浙江金穗律师事务所的胡建迪律师告诉记者，业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。
物管公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来看。业主需支付的物业费，与物业公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。
至于像房屋渗水类似案子，如是由上层业主引起，可由物业与上层业主协商;如是建筑质量问题，要找开发商;是公共管道等设施引起的话，则需按双方所签订物业管理合同，由物业负责或由业主委员会动用维修基金予以维修。摘编自《现代金报》
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
一、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定
何谓“正当理由”？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥。
从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：
1根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。
2诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。
3诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。
二、以下几种情况可以拒交物业费：
1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳（不属于物业的责任）；
2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；
3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，要有有力的证据；
4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
三、这几个误区一定要避开！有的物业费不能拒交
未居住使用可拒交物业费，错！
根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。
2未签物业合同可拒交物业费，错！
根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
3原业主欠费可拒交物业费，错！
根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。
法律依据
1.《物业管理条例(2007修订)》
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的
（山东高法、法信、遇事找法）
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